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民事案例

赵某旺与李某蒙房屋买卖合同纠纷一审民事判决

发布人:dedecms.com     发布时间:2018-12-26 11:57
天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0115民初2420号
原告:赵某旺,男,1971年10月*日出生,汉族,居民,住天津市和平区。
委托诉讼代理人:刘连伟,天津云思律师事务所律师。
天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立,立足宝坻区,为当事人提供高效、全面的法律服务。
天津云思律师事务所地址:天津市宝坻区开元路泰达22-底商5号。
天津云思律师事务所联系电话:18920096583   022-29991200  
天津云思律师事务所业务范围:民商事诉讼 刑事辩护 劳动仲裁  企业法律顾问  婚姻家庭纠纷  ;非诉处理 出具律师函  草拟合同、遗嘱 等
被告:李某蒙,男,1992年4月*日出生,汉族,居民,住天津市宝坻区。
第三人:天津市某某家园房地产经纪有限公司,住所地:天津市宝坻区南关大街*号。
法定代表人:牛广东,该公司总经理。
原告赵某旺与被告李某蒙及第三人天津市某某家园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月14日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赵某旺及委托诉讼代理人刘连伟、被告李某蒙到庭参加诉讼,第三人天津市某某家园房地产经纪有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵某旺向本院提出诉讼请求:1.依法确认原、被告于2016年10月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》有效;2.依法解除上述《房屋买卖合同》及《补充协议》;3.被告赔偿原告违约金130000元。事实和理由:原、被告通过第三人居间于2016年10月5日签订房屋买卖合同,约定原告将其名下坐落于宝坻区某某花园小区××房屋出售给被告,建筑面积135㎡,总价款1300000元,被告当日向原告支付定金40000元。双方签署上述合同后,同时签订补充协议,约定被告在2017年1月4日前将760000元首付款交于原告,并在原告办理完毕上述房产产权证后15个工作日内办理过户手续,还约定了其它条款。现因被告明确表示拒绝履行合同主要债务,致合同目的无法实现,合同应予解除,被告应依法承担违约责任。
李某蒙辩称,原告所述不实,不同意解除合同和支付违约金,要求继续履行合同。理由:因为签订合同前看房时该小区还在施工,还没有建小区大门口,建完后发现门口门洞墙过高,遮挡了涉诉房屋窗户约70厘米,直接影响采光。被告找到原告协调,经原告多次找有关部门解决,最终才将能拆除的部分拆除,并不是被告违约。
本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。2016年10月5日,原、被告经第三人居间介绍签订《房屋买卖合同》,除原告诉状写明的合同内容外,还约定原告于被告800000元房款到账、开发商下发钥匙时,将房屋钥匙交付被告。任何一方拒绝履行合同或解除合同,均由违约方向对方支付房屋实际成交价的10%作为违约金,实际损失超过违约金总额的,责任方据实赔偿。合同签订后,被告向原告支付了定金40000元。同日,赵某旺为甲方,李某蒙为乙方,第三人为丙方,签订《补充协议》,内容:甲乙双方友好协商达成买卖共识,约定某某花园××房屋成交价1300000元,其它约定如下:1、甲方无条件将该房屋产权过户到乙方指定人名下;2、乙方首期的付款金额为现金800000元;3、乙方于2017年1月4日前将760000元剩余首付款交于甲方;4、甲乙双方于房屋产权证下发之后15个工作日内办理过户手续;5、甲方于过户之日将乙方所交首付款800000元退回乙方,用于乙方交纳该房屋贷款的首付款;6、双方确定并认可的该房屋的违约金赔偿为总房款1300000元的30%。
当事人有争议的事实即合同应否继续履行,争执起因为采光问题。签订合同时,该小区门楼房尚未建成,建成后被告发现门楼房门洞墙体遮挡了卧室窗户,直接影响采光。被告找到原告,要求原告找相关部门协调。经原告多次与相关部门协调,相关部门于2016年12月份,将该门洞上方部分墙体拆除,至不能再继续拆除的承重梁。虽未达到被告期望的程度,但通过拆除部分墙体,已基本解决卧室采光问题。基于该事实的存在,被告在2017年1月4日前未将剩余首付款760000元给付原告。庭审中,基于房屋环境现状,经征询双方意见,原告坚持称被告在约定日期未付剩余首付款构成违约,要求解除合同,赔偿违约金;被告要求继续履行合同,表示随时可以支付剩余首付款。
另查,涉诉房屋系拆迁置换楼,原告提交的置换协议书载明的被置换人为赵景旺,楼房名称为某某花园小区25号楼××室。双方承认置换协议载明的楼号名为暂名,与房屋买卖合同载明的楼房系同一房屋。
本院认为,依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。就本案而言,涉诉房屋系拆迁置换房屋,虽尚未交付原告,但原告对该房屋享有处分权。原、被告通过第三人的居间在协商一致基础上签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》,系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,本院确认。现原告要求解除合同,被告不同意解除并要求继续履行,从合同约定及履行看,被告在2017年1月4日前未支付剩余购房款是客观事实,被告迟延履行债务的行为是否影响合同的继续履行是合同应否解除的关键。《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当然,这是以债务人的违约行为构成根本违约或者造成了合同目的落空为前提的。就迟延履行而言,迟延履行是否严重应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对合同目的之实现至关重要,违反规定的期限将导致合同目的落空,应允许解除合同,否则应采取其它补救措施而不能解除合同。双方订立合同的目的是买卖房屋,该不动产已经建成,并不是季节性很强的货物,合同目的是否能够实现的决定权在双方。双方互为债务人,原告应向被告交付房屋,被告应向原告支付购房款,在约定的首付款给付期限届满前,随着开发商的施工进度出现门洞墙体影响卧室采光的客观事实。毋庸置疑,随着社会的不断发展和生活质量的逐步提高,人们对房屋质量要求越来越高,不仅以安全为条件,与房屋价值相当的舒适程度与配套设施环境亦是正常居住使用的标准。被告购房的目的是居住,改变现有的居住条件,所购房屋出现影响采光的现象是双方订立合同时所不能预料的,该情况出现后由双方特别是原告的努力予以协调并得到解决,虽未达到被告期望的状态,亦使被告可以接受。因此,被告迟延给付剩余购房首付款行为并不构成根本违约,是允许采取补救措施的。换言之,给付首付款的时间是2017年1月4日之前,拆除墙体时间是2016年12月,外部环境变化致被告未能在1月4日之前履行亦情有可原。现涉诉房屋承建人并未将房屋实际交付原告,需要原告收房后向被告交付并与被告办理所有权转移登记手续,原告并未蒙受重大损失。庭审中,被告已明确表示接受房屋现外围环境,根据原告要求可随时支付剩余首付购房款,故原告所述因被告拒绝履行合同主要债务,致合同目的无法实现不能成立,本院不予采信。只要双方共同努力,不人为制造障碍,涉诉合同完全可以履行。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第九十条规定,判决如下:
驳回原告赵某旺要求解除其与被告李某蒙2016年10月5日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求。
案件受理费2900元,减半收取计1450元,由赵景旺负担(已交纳)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。(在上诉期内递交上诉状的同时,应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用,在上诉期满后七日内仍未预交的,按自动撤回上诉处理。)
审判员  杨旭东

二〇一七年六月六日
书记员  杜建玥
附:本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,或者未经法庭许可中途退庭的,不影响案件的审理。
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