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民事案例

杨某与景某信、董某房屋买卖合同纠纷一审民事

发布人:dedecms.com     发布时间:2018-12-25 10:13
天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0115民初835号
原告:杨某,男,1987年9月3日出生,汉族,农民,住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人:刘连伟,天津云思律师事务所律师。
天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立,立足宝坻区,为当事人提供高效、全面的法律服务。
天津云思律师事务所地址:天津市宝坻区开元路泰达22-底商5号。
天津云思律师事务所联系电话:18920096583   022-29991200  
天津云思律师事务所业务范围:民商事诉讼 刑事辩护 劳动仲裁  企业法律顾问  婚姻家庭纠纷  ;非诉处理 出具律师函  草拟合同、遗嘱 等
被告:景某信,男,1968年3月*日出生,汉族,居民,住山东省济南市历城区。
被告:董某,女,1973年12月*日出生,汉族,居民,住山东省济南市历城区
上述二被告委托诉讼代理人:金雅东,天津聪辩律师事务所律师。
原告杨磊与被告景承信、董梅房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月16日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘连伟,二被告的委托诉讼代理人金雅东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
杨某向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认原、被告于2016年5月24日签订的《房屋买卖合同》有效;2.请求依法解除原、被告于2016年5月24日签订的《房屋买卖合同》;3.请求依法判令被告返还原告定金20000元;4.请求依法判令被告赔偿原告包括中介服务费、差价等损失计200000元(暂计算200000元,具体数额待评估后变更诉讼请求)5.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告通过中介与被告相识,二被告系夫妻关系,被告景某信系被告董某的委托人。2016年5月24日,原告与被告签订房屋买卖合同,合同约定:被告将其所有的坐落在宝坻区灵秀丽苑××号房屋售予原告,建筑面积90.4平米,总价款53.5万元。被告承诺涉案房屋无产权争议,过户前将抵押贷款清理完毕并撤押,并商定被告无条件配合将房屋过户到原告或指定人名下等条款。原告按照合同约定于2016年5月24日向被告交付定金20000元。但被告在收到上述款项后未按约定履行合同义务,经原告及中介与被告多次协商未果,在中介最后询问被告方对涉案房屋及买卖意见时,被告明确表示拒绝履行上述合同义务。现因被告明确表示拒绝履行涉案合同主要债务,涉案合同已无法实现合同目的,依法应予解除。综上所述,原、被告应严格按照合同约定履行义务,被告拒绝履行主要义务,原告作为守约方为维护合法权益,故提起诉讼。
景某信辩称,涉案房屋登记在被告董梅名下,被告景某信签订房屋买卖合同没有被告董某的授权,被告董某不知情,属于无权代理行为,合同无效,故不同意原告的诉讼请求。
董某辩称,二被告是夫妻关系,但直到接到起诉书被告董某才知道房屋买卖的事情,被告景某信卖房属于私自行为,没有经过被告董某的同意,被告董某也没有授权,也不追认该行为,该合同应为无效合同,所以被告董某不承担任何责任。导致该合同无效原告及中介都有过错。合同签订后,原告一直也没有与二被告联系过,故不同意原告的诉请请求。
本院经审理对双方无争议的事实确认如下:二被告系夫妻关系。2016年5月24日,原告与被告景某信签订《房屋买卖合同》,合同约定:售房人董某(以下简称甲方),委托代理人景某信,购房人杨某(以下简称乙方)。第一条:甲方自愿将坐落在天津市宝坻区灵秀丽苑××号房屋出售给乙方;第二条:甲、乙双方协商后的实际成交价格为535000元,该房屋产权过户的相关费用由乙方承担;第四条:乙方于2016年5月24日向甲方交付房屋定金20000元,甲、乙双方于2017年10月11日前到房管部门订立买卖协议,乙方于2017年10月11日前将该房屋首付款(含定金)交于天津市某某房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续,剩余房款以申请贷款方式交到甲方处。第六条:4、房屋产权人甲方在与乙、丙两房签订该房屋买卖合同时,视为其已经征得其财产共有人的同意,如因以上原因导致乙方不能办理过户手续或本合同不能执行的,视为甲方违约,并承担由此产生的一切责任及经济赔偿;7、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同,或发生本条1、2、3、4违约责任,均由违约方向对方支付本合同第二条确定的实际成交的10%作为违约金。丙方所收取的服务费不予退还,由违约方向对方赔偿其服务费的损失。实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿;第八条:甲方无条件并积极配合乙方将该房屋过户到乙方或乙方指定人名下,该房屋过户时所产生的契税等一切相关过户费用均由乙方承担,甲方承诺该房屋产权无争议,并于过户日期前将该房屋抵押贷款清偿完毕并撤押,乙方同意甲方的户口保留至2024年6月30日。合同签订当日,原告交付被告景某信定金20000元,并交纳中介费5350元。2016年9月份,被告景某信表示不再出售涉案房屋。
双方对以下事实存在争议:原告称原告与被告景某信签订《房屋买卖合同》时,被告景某信出具了涉案房屋的产权证及二被告的结婚证,涉案房屋系二被告的共同财产,任何一方均有处分权,原告亦有理由相信被告景某信具有代理权,房屋买卖合同合法有效,被告景某信表示不再出售涉案房屋属于违约,应承担违约责任;二被告称被告董某是涉案房屋的单独所有权人,被告景某信在出售涉案房屋时仅出示了涉案房屋的产权证,并未出示二被告的结婚证,被告董某并不知情,也没有征得被告董某的同意,被告董某也没有委托被告景某信出售涉案房屋,亦未对被告景某信的行为进行追认,故被告景某信的行为属于无权代理行为,《房屋买卖合同》无效,被告不应承担任何责任。
2017年7月10日,天津某某房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋作出中量房评字(2017)××号房地产估价报告(以下简称估价报告),确定涉案房屋于2016年9月23日估价时点的市场价值为786000元。经质证,原、被告对估价报告均无异议。
本案的争议焦点为:原告与被告景某信签订的《房屋买卖居间合同》是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。上述法律条文是对表见代理制度的规定,表见代理制度是基于被代理人的过失或被代理人与无权代理人之间存在特殊关系,使相对人有理由相信无权代理人享有代理权而与之为民事法律行为,代理行为的后果由被代理人承担的一种特殊的无权代理。本案中,二被告系夫妻关系,且被告景某信自认在与原告签订合同时,持有涉案房屋产权证书原件,故对二被告称被告景某信出售涉案房屋被告董某并不知情的抗辩意见,本院不予采信。原告作为善意第三人有理由相信被告景某信具有代理权,被告景某信的行为构成表见代理,故本院确认被告景某信代理被告董某与原告签订的《房屋买卖居间合同》有效。
本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项规定,在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,当事人可以解除合同。本案中,被告景某信自认在2016年9月份曾表示过拒绝出售房屋,故对原告解除《房屋买卖居间合同》的诉请,本院予以支持。合同法第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同法第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告诉请被告赔偿经济损失200000元,经估价,涉案房屋于2016年9月23日估价时点的市场价值为786000元,与合同约定的房屋成交价格535000元相差251000元。因涉案房屋的交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期,即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未能准确预见价格走势,被告作为非专业人员,对其违约可能给原告造成的损失更不可预见,故本院酌定被告赔偿原告房屋差价损失125500元、中介费损失5350元,共计130850元,返还原告定金20000元。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:
一、解除原告杨某与被告董某2016年5月24日订立的《房屋买卖居间合同》;
二、被告董某、景某信于判决生效后十日内返还原告杨某购房定金20000元,赔偿原告杨某损失130850元;
三、驳回原告杨某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4600元,减半收取计2300元,鉴定费4000元,共计6300元(原告已交纳),由二被告负担,缴纳时间同上。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员  郝志军

二〇一七年七月二十七日
书记员  杜建玥
附相关法律规定:
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
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