服务电话
民事案例

王某与王某红房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

发布人:dedecms.com     发布时间:2018-12-24 14:33
天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
(2017)津0115民初2485号
原告:王某,女,1985年10月*日出生,汉族,农民,住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人:刘连伟,天津云思律师事务所律师。
天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立,立足宝坻区,为当事人提供高效、全面的法律服务。
天津云思律师事务所地址:天津市宝坻区开元路泰达22-底商5号。
天津云思律师事务所联系电话:18920096583   022-29991200  
天津云思律师事务所业务范围:民商事诉讼 刑事辩护 劳动仲裁  企业法律顾问  婚姻家庭纠纷  ;非诉处理 出具律师函  草拟合同、遗嘱 等
被告:王某红,女,1989年5月*日出生,汉族,农民,住天津市宝坻区。
第三人:唐某义,男,1989年6月*日出生,汉族,农民,住天津市宝坻区。
原告王某与被告王某红、唐某义房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年3月*日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人刘连伟、被告王某红、第三人唐某义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认原、被告于2016年6月*日签订的《房屋买卖合同》有效;2.请求依法判令被告继续履行与原告签订的上述《房屋买卖合同》,接收剩余房款530000元,并协助原告至房管部门办理过户手续;3.判令被告赔偿原告违约金75000元;4.请求依法撤销被告与第三人签订的房屋买卖合同;5.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告通过天津市某某房地产经纪公司与被告相识,2016年6月15日与被告签订房屋买卖合同,合同约定:被告将其所有的坐落在宝坻区潮阳大道南侧菁华豪庭××房屋出售给原告,该房屋建筑面积82.76平方米,总价款750000元。被告承诺涉案房产无产权争议,过户前抵押贷款清理完毕并撤押,并配合原告办理贷款及过户等条款。原告按合同约定于2016年6月15日向被告交付定金20000元,后于2016年7月1日交付部分房款200000元。后原告依约入住该房屋,并进行了装修。但被告未按合同约定履行义务,在涉案房屋办理产权登记手续后恶意卖给第三人,第三人在未进行实地查看房屋的情况下,与被告签订买卖合同属于恶意串通,合同是无效的,被告应继续履行与原告签订的合同,并配合原告办理过户手续,故原告提起诉讼。
王某红辩称,其与原告签订的合同无效,原告与被告签订合同后,原告不想继续购买涉案房屋,委托被告将涉案房屋另行出售,故被告不同意继续履行合同,同意赔偿原告违约金75000元,另被告已将涉案房屋出售给第三人唐某义。
唐某义述称,其已经购买涉案房屋,不同意原告的诉讼请求。
本院经审理对双方无争议的事实确认如下:2016年6月*日,原告王某与被告王某红签订《房屋买卖合同》,合同约定:售房人王某红(以下简称甲方)购房人王某(以下简称乙方)第一条:1、甲方自愿将坐落在天津市宝坻区潮阳大道南侧菁华豪庭××房屋出售给乙方。第二条:1、甲乙双方协商后的成交价格为75万元。第四条:1、(1)乙方于2016年6月15日向甲方交付该房屋定金20000元;(2)甲、乙双方于2017年5月1日前到房管部门订立房屋买卖协议;(3)乙方于2017年5月1日前将该房屋首付款交于天津市正孚房地产经纪中心办理该房屋房款资金监管及过户手续。(4)剩余房款乙方以申请贷款方式交于甲方处,甲方承诺该房屋无任何产权纠纷,乙方于2016年7月10日前将该房屋部分房款20万元交于甲方,同时甲方承诺于订立房屋买卖协议当日,将20万元作为房屋首付款,并同意乙方装修该房屋。第六条:7、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或者解除合同,均由违约方向对方支付本合同第二条确定的该房屋实际成交价格的10%作为违约金。合同签订后,原告于2016年6月15日交付被告定金20000元。2016年7月1日,原告交付被告部分购房款200000元,被告将房屋钥匙交给原告,原告将涉案房屋出租。
双方对以下事实存在争议:原告主张2016年7月1日被告将涉案房屋交付原告后,其于2017年1月17日开始对涉案房屋进行装修。而被告将涉案房屋私自出售给第三人唐某义,系恶意串通,损害原告的合法权益,应属无效。被告称其将涉案房屋交付原告后,原告委托其弟中介公司王某强及被告代卖涉案房屋,被告经手代卖过两次,但没有协商成功,后被告将涉案房屋出售给第三人唐某义,但未将此事告知原告。原告称其将涉案房屋交付被告后,找过其弟中介公司王建强出售涉案房屋,经被告手代卖过两次,但都没有协商成功,原告就告知王某强不卖了。
另查,2017年1月6日,被告王某红与第三人唐某义签订《天津市房产买卖协议》,将涉案房屋出售给第三人唐国义,2017年1月9日涉案房屋登记于第三人唐某义名下。
本院认为,公民、法人或其他组织从事民事活动,均应遵循公平、诚实信用原则,行使合同权利,依约履行合同义务。本案原告王某与被告王某红签订的房屋买卖合同,不违反法律规定,是合法有效的,双方均应依合同约定,履行各自的合同义务,任何一方违反合同约定不履行合同义务应承担相应的违约责任。被告王某红在原告让其二次出售涉案房屋的情况下,将涉案房屋出售给第三人唐某义,亦未违反法律规定,也是合法有效的,本院均予以确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》第15条规定,审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对于买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间及其他证据确定。由此可见,在数个买卖合同均可以继续履行的情况下,要确定优先履行顺位应当综合考虑以下因素:1、买受人是否已经办理所有权变更登记,由于房产已经办理过户手续,根据物权法规定,房产的物权已经发生变动,已经办理房产登记的买受人已经取得房产的产权,其他合同的买受人只能享有买卖合同约定的债权;2、买受人是否已经实际居住,如果出卖人已经将房产实际交付其中一个买受人居住、使用,也应当考虑支持该买受人的实际履行的请求;3、买受人是否已经实际付清房款,如果其中一方当事人已经实际付清房款,则也应当考虑该买受人的优先履行权;4、房产是否有买受人附加的价值,如果其中一方已经对房产进行了装修、修缮等增加房产价值行为,则应当优先考虑支持该方请求;5、履行成本问题,在确定应当优先履行顺位时,应当优先考虑履行成本最低的一方买受人。具体到本案,因第三人唐某义已取得涉案房屋的所有权,且原告未能提供证据证实被告与第三人存在恶意串通情形,故本院确认涉案房屋的物权已经发生转移,被告王某红已经对涉案房屋失去所有权,第三人唐某义对涉案房屋享有所有权。原告王某与被告王某红间所签订的房屋买卖合同已经不能实际履行,原告王某只能向被告王某红行使债权请求权,但原告王某在本次诉讼中仅要求物权请求权,经本院再三释明,其仍予以坚持,故本次诉讼中,对原告王某要求被告王某红继续履行房屋买卖合同,接收剩余房款530000元并协助其办理过户手续的诉讼请求,本院不予支持。被告将涉案房屋出售给第三人唐某义后未告知原告,应承担相应的过错责任,给原告造成的损失应予赔偿。原告诉请被告赔偿违约金75000元的前提为合同继续履行,现合同予以解除的情况下,本院对原告该项诉请亦不予支持,原告可就该损失与已付购房款的处理另行诉讼解决。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条,《中华人民共和国物权法》第九条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定,判决如下:
驳回原告王某的诉讼请求。
案件受理费9850元,减半收取计4925元(原告已交纳),由原告王某负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员  郝志军

二〇一七年六月八日
书记员  杜建玥
附相关法律规定:
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中,或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中,对于己不利的事实明确表示承认的,另一方当事人无需举证证明。
天津云思律师事务所由主任律师刘连伟设立,立足宝坻区,为当事人提供高效、全面的法律服务。
天津云思律师事务所地址:天津市宝坻区开元路泰达22-底商5号。
天津云思律师事务所联系电话:18920096583   022-29991200  
天津云思律师事务所业务范围:民商事诉讼 刑事辩护 劳动仲裁  企业法律顾问  婚姻家庭纠纷  ;非诉处理 出具律师函  草拟合同、遗嘱 等
 
上一篇:吴某阳与刘某伟民间借贷纠纷一审民事判决书       下一篇:杨某彩与张某玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决